6年獲投2.5億美金 PE掘金旅游地產(chǎn)盛宴存風(fēng)險(xiǎn)

2012/09/03 07:52     

在房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)從緊的預(yù)期下,越來(lái)越多的房企踏上了轉(zhuǎn)型之路,有選擇涉礦挖金的,也有躋身旅游業(yè)淘金的。受?chē)?guó)家利好政策的扶持,在房地產(chǎn)商投身于旅游地產(chǎn)的同時(shí),國(guó)內(nèi)旅游行業(yè)產(chǎn)業(yè)基金也開(kāi)始大規(guī)模興起,VC/PE(風(fēng)險(xiǎn)投資基金/私募股權(quán)投資基金)對(duì)旅游行業(yè)的關(guān)注度驟增。

日前,本報(bào)記者從投中集團(tuán)獲悉,根據(jù)其旗下金融數(shù)據(jù)產(chǎn)品CVSource統(tǒng)計(jì)顯示,2006年至今,國(guó)內(nèi)傳統(tǒng)旅游行業(yè)共完成31筆私募融資交易,累計(jì)獲得投資2.52億美元,其中,2010年為近6年來(lái)傳統(tǒng)旅游企業(yè)融資規(guī)模最高的一年,融資額達(dá)1.13億美元。

投中集團(tuán)分析師萬(wàn)格在接受本報(bào)記者采訪時(shí)認(rèn)為,國(guó)內(nèi)休閑旅游的巨大市場(chǎng)空間和住宅地產(chǎn)的持續(xù)調(diào)控,是各路資本紛紛下注旅游地產(chǎn)的主要原因。但他同時(shí)指出,投資旅游地產(chǎn)雖后期收益豐厚,然而,其初始投資額度高、項(xiàng)目培育期長(zhǎng)、后續(xù)物業(yè)管理成本不可忽視,且需要持續(xù)流動(dòng)資金補(bǔ)充,對(duì)于計(jì)劃長(zhǎng)期持有而非轉(zhuǎn)售的旅游地產(chǎn)投資者而言,資金和專業(yè)運(yùn)作能力方面的挑戰(zhàn)較大。

旅游基金“盛宴”

在2009年,國(guó)家將旅游行業(yè)定義為國(guó)家戰(zhàn)略性支柱產(chǎn)業(yè)的利好政策出臺(tái)后,旅游行業(yè)迎來(lái)了發(fā)展契機(jī)。在國(guó)內(nèi)旅游產(chǎn)業(yè)基金陸續(xù)興起的同時(shí),大型房地產(chǎn)商在住宅地產(chǎn)持續(xù)調(diào)控的背景下紛紛布局旅游地產(chǎn),與此同時(shí),資本市場(chǎng)對(duì)旅游類企業(yè)的大力扶持,也使得VC/PE機(jī)構(gòu)的投資熱情高漲,主題公園與文藝演出等新類型投資項(xiàng)目日漸升溫。

投中集團(tuán)數(shù)據(jù)顯示,2009年至今,共有8只旅游產(chǎn)業(yè)投資基金設(shè)立,總募資規(guī)模達(dá)212.96億元,平均單筆基金規(guī)模達(dá)26.62億元。

2012年2月,中國(guó)人民銀行發(fā)布的《關(guān)于金融支持旅游業(yè)加快發(fā)展的若干意見(jiàn)》提出:“支持旅游資源豐富、管理體制清晰、符合國(guó)家旅游發(fā)展戰(zhàn)略和發(fā)行上市條件的旅游企業(yè)上市融資;積極支持已上市旅游企業(yè)通過(guò)合適的方式進(jìn)行再融資或者利用資本市場(chǎng)進(jìn)行并購(gòu)重組做大做強(qiáng)”。

7月,國(guó)家旅游局又公布了《關(guān)于鼓勵(lì)和引導(dǎo)民間資本投資旅游業(yè)的實(shí)施意見(jiàn)》,鼓勵(lì)各種所有制企業(yè)依法投資旅游產(chǎn)業(yè)。

一系列利好消息的出臺(tái),使得旅游企業(yè)紛紛籌劃上市之路。一時(shí)間,“向資本市場(chǎng)沖刺”成為了旅游業(yè)的口號(hào)。

根據(jù)證監(jiān)會(huì)最新公布的擬上市企業(yè)名單,長(zhǎng)白山旅游、北部灣旅游、浙旅控股、眾信旅游4家企業(yè)排隊(duì)等候上市。截至目前,共有16家旅游行業(yè)企業(yè)登陸資本市場(chǎng),均在A股上市。

資本市場(chǎng)的大力支持,也吸引了機(jī)構(gòu)投資者紛紛投資旅游行業(yè)。2006年至今,國(guó)內(nèi)傳統(tǒng)旅游行業(yè)共完成31筆私募融資交易,累計(jì)獲得融資規(guī)模達(dá)2.52億美元,平均單筆融資規(guī)模813萬(wàn)美元。

萬(wàn)格表示,從融資案例來(lái)看,綜合型景區(qū)項(xiàng)目以其可開(kāi)發(fā)項(xiàng)目類型多樣、投資風(fēng)險(xiǎn)較分散受到PE機(jī)構(gòu)青睞。由于旅游地產(chǎn)在國(guó)內(nèi)剛剛興起,提早進(jìn)入并進(jìn)行專業(yè)化運(yùn)作,有望占據(jù)領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)。

而國(guó)內(nèi)房企受困于資金,也紛紛試圖通過(guò)布局商業(yè)地產(chǎn)或旅游地產(chǎn)尋找出路。恒大[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]、雅居樂(lè)[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]等排在房地產(chǎn)行業(yè)前100名的房企中,已有三分之一的房企介入了旅游地產(chǎn)領(lǐng)域。像華僑城[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評(píng)]、港中旅、青旅等傳統(tǒng)旅游企業(yè),均在大規(guī)模投資建設(shè)旅游度假村。

旅游財(cái)富網(wǎng)初步統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,2012年一季度,全國(guó)旅游地產(chǎn)投資上億元的簽約項(xiàng)目就有近70個(gè),總規(guī)模達(dá)2600多億元,預(yù)計(jì)今年全行業(yè)投資將超萬(wàn)億元。

質(zhì)疑聲不斷

就在旅游地產(chǎn)一路高歌猛進(jìn)時(shí),質(zhì)疑聲也隨之而來(lái)。全經(jīng)聯(lián)研究院副院長(zhǎng)陳寶存明確表示,正是部分開(kāi)發(fā)商的投機(jī)心理炒熱了旅游地產(chǎn),使得旅游地產(chǎn)成為開(kāi)發(fā)商和機(jī)構(gòu)投資者“圈地圈錢(qián)”的工具。

對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言,旅游地產(chǎn)雖極具收益誘惑,卻需在具體開(kāi)發(fā)過(guò)程中付出較大的資金成本,拿地、購(gòu)買(mǎi)景區(qū)經(jīng)營(yíng)權(quán)、興建基礎(chǔ)設(shè)施、廣告營(yíng)銷、后續(xù)維修、物業(yè)管理等往往耗資數(shù)十億元甚至上百億元,因而,對(duì)于許多中小型房企而言,敢愛(ài)不敢行。

某旅游行業(yè)分析師接受本報(bào)記者采訪時(shí)也認(rèn)為,盡管旅游行業(yè)前景大家都非??春?,但是真正能直接對(duì)接風(fēng)險(xiǎn)投資的、比較創(chuàng)新的商業(yè)模式非常少。旅游地產(chǎn)之所以吸引投資者,無(wú)非就是低價(jià)進(jìn)入,目前國(guó)內(nèi)的旅游地產(chǎn)行業(yè)有很大的“圈錢(qián)效應(yīng)”。

成都地建置業(yè)營(yíng)銷總監(jiān)董衛(wèi)昌發(fā)表評(píng)論稱,開(kāi)發(fā)商發(fā)展旅游地產(chǎn)的初衷,無(wú)非是通過(guò)旅游項(xiàng)目便于更優(yōu)惠的價(jià)格獲取土地,并通過(guò)旅游這個(gè)“羊頭”順理成章地賣(mài)房子,通過(guò)賣(mài)房子來(lái)實(shí)現(xiàn)盈利。事實(shí)上,大多數(shù)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目體量都比較大,從拿地開(kāi)始就存在著若干風(fēng)險(xiǎn),不少項(xiàng)目因?yàn)橥恋貑?wèn)題受到質(zhì)疑,一度陷入僵局甚至走入死局。不管是做古鎮(zhèn)旅游、主題公園,還是做生態(tài)旅游,都想以較低的代價(jià)獲取土地。

“旅游地產(chǎn)相對(duì)于住宅或商業(yè)地產(chǎn)而言,本身就是一種投資大、周期長(zhǎng)的物業(yè)產(chǎn)品,也是其風(fēng)險(xiǎn)所在,旅游地產(chǎn)的盈利模式,是當(dāng)下最大的難題,所以在一定程度上要求資金有充足的長(zhǎng)線運(yùn)營(yíng)的準(zhǔn)備。”前述旅游行業(yè)分析師說(shuō)。

此外,“從細(xì)分投資類型來(lái)看,除了概念創(chuàng)新、園區(qū)規(guī)劃、附屬設(shè)施設(shè)計(jì)和節(jié)目策劃水平滯后,采用單一門(mén)票收入,與影視娛樂(lè)、餐飲、衍生品等結(jié)合不夠緊密,也都已成為我國(guó)主題公園行業(yè)發(fā)展的主要瓶頸。”萬(wàn)格說(shuō)。

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