大公司“搬家”的啟示：如何讓搬家成為明智選擇

　　從北京的五環(huán)路15號(hào)出口出來，在經(jīng)過了大約11家石材零售店面的招牌后，你才能肯定自己沒有走錯(cuò)地方—這時(shí)你看到了李寧的大路牌廣告，廣告的左邊向里延伸出一片綠化帶，李寧公司連同它門口的那幾面迎風(fēng)招展的大旗就若隱若現(xiàn)地出現(xiàn)在了這條綠化帶的后面。與前一個(gè)街口漫天浮塵不同的是，這里就像另一個(gè)世界。

　　這里是這家因他們的董事長而出名的體育用品公司的中國總部，被稱為“營運(yùn)中心”的地方。占地139畝，在5棟連體建筑周圍，是漂亮的活動(dòng)場(chǎng)館與花園。

　　從2007年國慶過后，李寧公司便從原來位于二環(huán)以里的崇文門 新世界大樓的三層辦公室搬到了這里。將近一年的時(shí)間，李寧的員工需要熟悉的是從北京的二環(huán)跨越到五環(huán)以外的距離，當(dāng)然還有周圍正在新建、估計(jì)要到2009年才能完工、目前還用途未明的幾座新樓。

　　辦公大樓的地毯印有跑道的花紋，每間會(huì)議室的名字都是一座舉辦過奧運(yùn)會(huì)的城市，4座建好的辦公樓已經(jīng)投入使用，還有4棟樓正空閑著，等待改建為展館或是多功能廳。這里有李寧旗下高端戶外品牌AIGLE的專賣店，員工可以在午休的時(shí)候享受一下標(biāo)準(zhǔn)的游泳館與瑜伽房，辦公樓外有籃球場(chǎng)、足球場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)、攀巖區(qū)以及標(biāo)準(zhǔn)的田徑跑道。

　　雖然在新辦公樓的李寧員工只有不到700人，但這個(gè)園區(qū)的規(guī)劃是可以讓3000人同時(shí)辦公。到處都是空間，員工甚至可以坐在滾動(dòng)的健身球上思考一下一天的工作該如何完成。

　　“以前在新世界的辦公室是租的三層樓和一層小閣樓，除了小啞鈴以外擺不了任何體育器材，我們是一家做品牌的體育用品公司，但庫存堆滿樓道讓我們看起來很奇怪，”李寧有限公司人力資源總監(jiān)戴倩在接受《第一財(cái)經(jīng)周刊》采訪時(shí)稱，“現(xiàn)在這個(gè)園區(qū)滿足了我們的需要，那些參觀的人總能立刻感覺到我們的實(shí)力。”

　　李寧數(shù)據(jù)中心技術(shù)顧問汪雷則說，在很長一段時(shí)間，這家公司在面對(duì)經(jīng)銷商等公司組建的運(yùn)動(dòng)隊(duì)挑戰(zhàn)之前，總會(huì)面臨沒有訓(xùn)練場(chǎng)地的問題，這在愛好體育的員工們看來是作為一個(gè)體育用品公司最大的尷尬?，F(xiàn)在好了。

　　盡管要讓員工從市中心到偏遠(yuǎn)的五環(huán)以外來上班，要花費(fèi)更大成本買地建樓，但對(duì)李寧來說，這看起來還是一筆很合算的投資。戴倩稱，比起原來租地，他們現(xiàn)在多出的年運(yùn)營成本只有500萬元左右（不包括買地建樓的成本開銷），對(duì)于一家上半年銷售收入超過30億元的公司而言，李寧內(nèi)部認(rèn)為這“只是一筆微不足道”的數(shù)字。

　　根據(jù)李寧公司提供的資料，在這座園區(qū)建成后的一年內(nèi)，它接待了北大MBA項(xiàng)目組、新加坡國立大學(xué)MBA的考察團(tuán)、投資商、政府官員等絡(luò)繹不絕的參觀團(tuán)。李寧媒體事務(wù)經(jīng)理敖文龍稱，幾乎每天都有參觀的客人要接待，而“它剛好還趕上了北京奧運(yùn)會(huì)，還可以給國際奧組委官員一個(gè)中國體育品牌正發(fā)展不錯(cuò)的印象”。

　　要更大的場(chǎng)地來體現(xiàn)一個(gè)體育品牌公司該有的樣子，這是李寧決定搬家的理由。稍有不同的是，中國區(qū)總部位于上海的聯(lián)合利華公司決定讓他們的員工收拾行李，準(zhǔn)備一次搬遷的理由除了“需要更大的場(chǎng)地”，還有“表現(xiàn)長遠(yuǎn)規(guī)劃”。

　　聯(lián)合利華大中國區(qū)副總裁曾錫文告訴《第一財(cái)經(jīng)周刊》，通常在對(duì)一個(gè)國家準(zhǔn)備長期投資，有著長遠(yuǎn)發(fā)展的規(guī)劃的時(shí)候，該集團(tuán)才會(huì)決定在當(dāng)?shù)刭徺I固定資產(chǎn)。“聯(lián)合利華在全球都很少有固定資產(chǎn)，除了荷蘭、英國、印度、南非，其他地方都是租的，但現(xiàn)在這個(gè)名單里加入了中國。”

　　在聯(lián)合利華在上海不斷搬遷的背后，是它們20幾年越來越多的員工數(shù)目，和這家以生產(chǎn)香皂起家的跨國公司在中國的發(fā)展軌跡。

　　1986年，聯(lián)合利華進(jìn)駐上海虹橋開發(fā)區(qū)的國貿(mào)中心，租了幾百平米，只有幾十個(gè)員工，隨后員工人數(shù)增長，聯(lián)合的崇文門新世界大樓的三層辦公室搬到了這里。將近一年的時(shí)間，李寧的員工需要熟悉的是從北京的二環(huán)跨越到五環(huán)以外的距離，當(dāng)然還有周圍正在新建、估計(jì)要到2009年才能完工、目前還用途未明的幾座新樓。

　　辦公大樓的地毯印有跑道的花紋，每間會(huì)議室的名字都是一座舉辦過奧運(yùn)會(huì)的城市，4座建好的辦公樓已經(jīng)投入使用，還有4棟樓正空閑著，等待改建為展館或是多功能廳。這里有李寧旗下高端戶外品牌AIGLE的專賣店，員工可以在午休的時(shí)候享受一下標(biāo)準(zhǔn)的游泳館與瑜伽房，辦公樓外有籃球場(chǎng)、足球場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)、攀巖區(qū)以及標(biāo)準(zhǔn)的田徑跑道。

　　雖然在新辦公樓的李寧員工只有不到700人，但這個(gè)園區(qū)的規(guī)劃是可以讓3000人同時(shí)辦公。到處都是空間，員工甚至可以坐在滾動(dòng)的健身球上思考一下一天的工作該如何完成。

　　“以前在新世界的辦公室是租的三層樓和一層小閣樓，除了小啞鈴以外擺不了任何體育器材，我們是一家做品牌的體育用品公司，但庫存堆滿樓道讓我們看起來很奇怪，”李寧有限公司人力資源總監(jiān)戴倩在接受《第一財(cái)經(jīng)周刊》采訪時(shí)稱，“現(xiàn)在這個(gè)園區(qū)滿足了我們的需要，那些參觀的人總能立刻感覺到我們的實(shí)力。”

　　李寧數(shù)據(jù)中心技術(shù)顧問汪雷則說，在很長一段時(shí)間，這家公司在面對(duì)經(jīng)銷商等公司組建的運(yùn)動(dòng)隊(duì)挑戰(zhàn)之前，總會(huì)面臨沒有訓(xùn)練場(chǎng)地的問題，這在愛好體育的員工們看來是作為一個(gè)體育用品公司最大的尷尬。現(xiàn)在好了。

　　盡管要讓員工從市中心到偏遠(yuǎn)的五環(huán)以外來上班，要花費(fèi)更大成本買地建樓，但對(duì)李寧來說，這看起來還是一筆很合算的投資。戴倩稱，比起原來租地，他們現(xiàn)在多出的年運(yùn)營成本只有500萬元左右（不包括買地建樓的成本開銷），對(duì)于一家上半年銷售收入超過30億元的公司而言，李寧內(nèi)部認(rèn)為這“只是一筆微不足道”的數(shù)字。

　　根據(jù)李寧公司提供的資料，在這座園區(qū)建成后的一年內(nèi)，它接待了北大MBA項(xiàng)目組、新加坡國立大學(xué)MBA的考察團(tuán)、投資商、政府官員等絡(luò)繹不絕的參觀團(tuán)。李寧媒體事務(wù)經(jīng)理敖文龍稱，幾乎每天都有參觀的客人要接待，而“它剛好還趕上了北京奧運(yùn)會(huì)，還可以給國際奧組委官員一個(gè)中國體育品牌正發(fā)展不錯(cuò)的印象”。

　　要更大的場(chǎng)地來體現(xiàn)一個(gè)體育品牌公司該有的樣子，這是李寧決定搬家的理由。稍有不同的是，中國區(qū)總部位于上海的聯(lián)合利華公司決定讓他們的員工收拾行李，準(zhǔn)備一次搬遷的理由除了“需要更大的場(chǎng)地”，還有“表現(xiàn)長遠(yuǎn)規(guī)劃”。

　　聯(lián)合利華大中國區(qū)副總裁曾錫文告訴《第一財(cái)經(jīng)周刊》，通常在對(duì)一個(gè)國家準(zhǔn)備長期投資，有著長遠(yuǎn)發(fā)展的規(guī)劃的時(shí)候，該集團(tuán)才會(huì)決定在當(dāng)?shù)刭徺I固定資產(chǎn)。“聯(lián)合利華在全球都很少有固定資產(chǎn)，除了荷蘭、英國、印度、南非，其他地方都是租的，但現(xiàn)在這個(gè)名單里加入了中國。”

　　在聯(lián)合利華在上海不斷搬遷的背后，是它們20幾年越來越多的員工數(shù)目，和這家以生產(chǎn)香皂起家的跨國公司在中國的發(fā)展軌跡。

　　1986年，聯(lián)合利華進(jìn)駐上海虹橋開發(fā)區(qū)的國貿(mào)中心，租了幾百平米，只有幾十個(gè)員工，隨后員工人數(shù)增長，聯(lián)合利華輾轉(zhuǎn)打聽到一個(gè)一直租不出去的樓—徐家匯的美羅城。1998年，它們進(jìn)駐了美羅城。聯(lián)合利華在那里租了兩層樓，直到再次人滿為患。

　　2002年左右，當(dāng)它們聽說有個(gè)樓三年沒租出去，對(duì)成本十分精打細(xì)算的聯(lián)合利華便搬入了這個(gè)由澳門賭王開發(fā)的上海城，“能以劃算的價(jià)格租到更大的地方”。曾錫文對(duì)那里最大的印象便是“附近只有一家桂林米粉店，中午只能叫8塊錢的盒飯”。

　　當(dāng)在上海城的6層樓面需要裝下1200人時(shí)，聯(lián)合利華開始盤算著自己建個(gè)樓，同時(shí)這家跨國企業(yè)在中國有了一個(gè)更加長遠(yuǎn)的投資規(guī)劃。

　　2004年，聯(lián)合利華開始選地。隨后，曾錫文領(lǐng)導(dǎo)的對(duì)外溝通事務(wù)部打聽到了市政府正準(zhǔn)備在長寧區(qū)規(guī)劃亞洲最大的集散中心—虹橋臨空?qǐng)@區(qū)后，便打算把聯(lián)合利華中國總部的新家安在那里。曾錫文說，當(dāng)時(shí)這個(gè)園區(qū)的規(guī)劃看上去就像一艘船，而聯(lián)合利華則可以選到這艘船內(nèi)“駕駛艙”的位置。

　　2009年新年，聯(lián)合利華正在進(jìn)行二期大樓的建設(shè)。這里是聯(lián)合利華全球第六個(gè)研發(fā)中心。曾錫文稱，以后所有的辦公室都將會(huì)搬過來，2009年5、6月份竣工后，將看到兩棟一圓一方的辦公大樓，它們看起來一動(dòng)一靜。一棟大樓是市場(chǎng)部，另一棟是研發(fā)部。兩棟樓中間有一個(gè)下沉式廣場(chǎng)，將由杭州設(shè)計(jì)新西湖的團(tuán)隊(duì)來負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)園林。

　　這看起來是一筆相當(dāng)劃算的投資。此前聯(lián)合利華要為物業(yè)支付的租金是每年4000萬到5000萬。在2004年聯(lián)合利華拿下虹橋臨空花園時(shí)，它購買的地價(jià)是每畝200萬元，而到了2008年，這里的地價(jià)已經(jīng)飆升到了每畝800萬。在這塊區(qū)域內(nèi)，聯(lián)合利華還可以根據(jù)它們的愿望來設(shè)計(jì)辦公室，比如那個(gè)在倫敦街頭隨處可見的電話亭，還有可以讓員工自由交流的“茶吧”。聯(lián)合利華為這兩棟樓花費(fèi)了一億美金左右。

　　為許多大公司搬家提供咨詢服務(wù)的仲量聯(lián)行中國區(qū)商業(yè)地產(chǎn)部董事張瑩告訴《第一財(cái)經(jīng)周刊》，那些在中國有一個(gè)長遠(yuǎn)規(guī)劃的跨國公司，當(dāng)在中國發(fā)展到一定程度時(shí)，比如員工達(dá)到千人規(guī)模，便會(huì)考慮擁有一個(gè)代表公司形象的物業(yè)。工業(yè)園區(qū)是它們樂于選擇的。因?yàn)槭兄行牡膶懽謽鞘苊娣e限制，很難容納下這么多員工。出于土地成本的考慮，在相對(duì)偏遠(yuǎn)的工業(yè)園區(qū)建造大面積的辦公樓是個(gè)不錯(cuò)的主意。這些去園區(qū)的公司，大部分都具有研發(fā)性質(zhì)，因?yàn)檠邪l(fā)部門不是以銷售為主導(dǎo)的，是一個(gè)純花費(fèi)部門，這就決定了一定要有成本控制，保證花費(fèi)在公司能接受的范圍之內(nèi)。而這樣的選址，花費(fèi)時(shí)間會(huì)相對(duì)較長，從作出決定到簽約，一般需要兩年左右。另外，一些跨國公司做出這樣的選擇，也離不開產(chǎn)業(yè)族群的聚合效應(yīng)。

　　但并不是每個(gè)在中國大力擴(kuò)張的跨國公司都適合搬離到偏遠(yuǎn)的園區(qū)去。張瑩稱，跨國公司在中國發(fā)展業(yè)務(wù)，很重要的是人才，這就要充分考慮人力資源的位置。比如微軟中國，它不可能離開中關(guān)村（行情論壇），因?yàn)樗枰娜瞬糯蟛糠謥碓从谥苓叺母咝?。一個(gè)細(xì)節(jié)是，微軟里面有很多的實(shí)習(xí)生還都是高校的學(xué)生，他們騎自行車上班，這就決定了微軟的辦公位置。“各公司在選址時(shí)都是綜合考慮的，現(xiàn)在一些公司選擇望京工業(yè)園區(qū)，除了相對(duì)便宜的土地成本外，他們也做了員工住處分析。”

　　全部這些搬家理由幾乎都體現(xiàn)在了來自瑞典的電信設(shè)備提供商愛立信身上。2007年5月黃金周，愛立信從北京CBD的漢威大廈搬到了望京電信科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)。眼下，愛立信正在建造二期工程，最后兩個(gè)大樓預(yù)計(jì)有10萬平米。

　　愛立信大中華區(qū)高級(jí)副總裁趙鈞陶對(duì)《第一財(cái)經(jīng)周刊》表示，他們的搬家理由是“人員擴(kuò)張得太厲害，需要更大的地方；CBD的房租太貴，搬遷之后可以節(jié)約些許成本”而搬遷也是因?yàn)樗鼈?ldquo;已經(jīng)決定會(huì)在中國長期發(fā)展”。

　　與李寧公司不同的是，愛立信并未離北京的核心區(qū)太遠(yuǎn)，從望京到CBD只要20分鐘左右的車程。不過，這家公司依然為員工提供了4條路線的班車。甚至到了晚上19：30，都還有班車去東直門，以方便需要加班的員工。

　　搬家以后一個(gè)很明顯的特點(diǎn)是，新大廈里一種北歐氣息隨處可見。愛立信甚至在一進(jìn)大廈的大堂里，種了一棵大樹，當(dāng)陽光透過玻璃窗戶撒下來的時(shí)候，整個(gè)大堂看起來樹影斑駁—這像極了愛立信在瑞典的總部大樓。

　　還有個(gè)好處則是，愛立信與它自己的同行、對(duì)手一道，形成了一個(gè)小型的產(chǎn)業(yè)族群。離它不到一個(gè)街口，就有LG、摩托羅拉以及有可能搬進(jìn)來的大唐電信（行情論壇）。趙鈞陶說：“我們?cè)谌鸬渌沟赂鐮柲Φ膱@區(qū)就是這樣一個(gè)產(chǎn)業(yè)聚合的地方—那里有世界上所有偉大的通訊企業(yè)。”

　　通?？拷a(chǎn)業(yè)族群的好處在于可以接近更多的人才，有支持產(chǎn)業(yè)發(fā)展的配套公司及接近信息，提高買賣的效率。

　　與李寧、聯(lián)合利華、愛立信一樣準(zhǔn)備搬家的大公司在張瑩的名單上還有許多。張瑩稱，根據(jù)針對(duì)50家跨國公司總部高管和負(fù)責(zé)亞太區(qū)物業(yè)的人做的“2009年辦公物業(yè)”調(diào)查的結(jié)果顯示，大部分公司仍把在中國的物業(yè)擴(kuò)張放在第一位，只有受金融危機(jī)的打擊較為明顯的金融機(jī)構(gòu)暫緩了這些計(jì)劃，尤以銀行最為明顯。

　　張瑩稱，在今年第四季度后，不排除有更多的公司因?yàn)楣?jié)約成本的原因搬家。比如，隨著代表運(yùn)輸景氣度的“波羅的海指數(shù)”不斷下降，物流公司馬士基出于節(jié)省成本的考慮，選擇了搬離國貿(mào)二期，搬進(jìn)東三環(huán)的樂成國際中心。

　　盡管出于對(duì)未來經(jīng)營業(yè)務(wù)有可能收縮的擔(dān)心而選擇了搬遷，但相比正在經(jīng)營業(yè)務(wù)擴(kuò)張上顯得雄心勃勃的李寧員工，馬士基的員工說不定私下感覺更幸福。馬士基的員工并未離開繁華的市中心，而李寧則需要讓他們的員工到離市中心將近30到40里以外的地方上班。

　　對(duì)于李寧的大部分員工來說，他們需要每天早上7時(shí)30分左右在班車站等待前來接送他們的班車，再加上從家到班車站的時(shí)間，花費(fèi)在上班路上的時(shí)間可能比多數(shù)北京公司人要更長。

　　戴倩承認(rèn)，有大約10名員工因?yàn)樾罗k公地點(diǎn)遙遠(yuǎn)，而選擇了離職。“對(duì)于一個(gè)搬遷的公司來說，如何安置員工，讓員工接受到新地點(diǎn)上班，是一個(gè)重要的問題。”

　　與聯(lián)合利華和愛立信的做法相同，李寧公司也選擇了開放更多的班車來解決問題。因此除了物業(yè)上買地的費(fèi)用外，增開班車、加大員工補(bǔ)貼是那些選擇在園區(qū)擴(kuò)大地盤的公司最大的花費(fèi)。

　　因?yàn)槊刻煨麻_了20幾輛班車，聯(lián)合利華每年為此要多花費(fèi)500萬到600萬的班車租金；李寧加大了給員工的每日補(bǔ)助，此前李寧的人均每日補(bǔ)貼為10元人民幣，現(xiàn)在升到了45元，這與交通成本一起構(gòu)成了李寧每年新增出來的500萬運(yùn)營成本。

　　在接受記者采訪時(shí)，大部分的大公司都希望把它們的搬家描述成一個(gè)明智的選擇，尤其是那些以較低的價(jià)格買地，到目前已經(jīng)嘗到地價(jià)暴漲甜頭的公司們。

　　不過值得注意的一個(gè)問題是，在公司管理上一直有一條說給股東們聽的警示格言，那便是“投資人需要對(duì)自己投資的公司保持警惕，尤其是當(dāng)這些公司開始花費(fèi)巨資來設(shè)計(jì)自己的新辦公樓的時(shí)候”。理由很簡單—這通常意味著管理者認(rèn)為這家公司的錢已經(jīng)沒有更好的用處了。這被稱作管理上的“嚴(yán)重自由現(xiàn)金流”問題，股東們會(huì)多少有些酸溜溜地覺得，比起用資金回報(bào)股東，這些經(jīng)理人更愿意把錢花在建造大樓、買奢侈交通工具上，而通常提高公司形象的要求又讓股東們覺得這個(gè)提議無法拒絕。

　　在MBA教科書上一個(gè)常被引用的例子便是，1992年，波蘭德公司（BorlandInternational）的菲利普？卡恩決定修建造價(jià)高達(dá)1億美金的公司總部，包括一個(gè)籃球場(chǎng)、一個(gè)游泳池、兩個(gè)網(wǎng)球場(chǎng)。但正是在那一年，波蘭德開始從優(yōu)秀軟件開發(fā)商的排行榜上跌落下來。

　　這或許可以為那些正打算搬家、自己建樓的公司做個(gè)提醒。當(dāng)然，并不是所有的公司選擇一個(gè)更大的辦公場(chǎng)所就一定是個(gè)不幸的開端。搬家可能很難直接作用于財(cái)報(bào)表現(xiàn)，但也許還是有提升公司隱形價(jià)值的作用。也許在某一天，還會(huì)為公司帶來一筆意外的收益—所有這一切的前提是，清醒的戰(zhàn)略頭腦和精打細(xì)算的財(cái)務(wù)手段。

　　就像摩托羅拉中國公司的表現(xiàn)那樣，盡管它的市場(chǎng)份額在中國出現(xiàn)了下跌，但在困難時(shí)期，它們賣掉了早年在北京國貿(mào)購置的摩托羅拉大廈，易手后，得到了一大筆豐厚的收益。誰能說當(dāng)初買大樓不是個(gè)合算的買賣？