任志強：保障房缺失使無支付能力家庭被趕入市場

　　住房公共產(chǎn)品的10年缺失，使那些沒有支付能力、應該受到政府保障的家庭被趕入市場

　　文/本刊記者 趙沛楠

　　2007年8月國務院發(fā)布了《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》(國發(fā)〔2007〕24號，以下簡稱24號文)，這是住房保障政策體系的一個綱領(lǐng)性文件?！兑庖姟访鞔_給出了3種供給關(guān)系：一是高收入或中高收入家庭用市場化方式、商品化的方式解決住房問題；二是中等或中等偏下收入的家庭靠半市場化的經(jīng)濟適用住房解決住房問題；三是低收入家庭靠政府廉租房解決住房保障問題。

　　在接受《中國投資》采訪時，北京華遠集團總裁任志強強調(diào)說，市場和政府是房地產(chǎn)行業(yè)中涇渭分明的兩種力量，完全不應混為一談。“政策已經(jīng)非常明確地告訴社會，在住房體系中是高收入或中高收入家庭用商品化形式解決住房問題”。

　　任志強分析說，1998年之前，住房政策是福利的實物分配制度，但并沒有從根本上改善住房條件，反而讓各級財政背上了沉重的包袱。1998年的住房制度貨幣化分配的改革是市場經(jīng)濟轉(zhuǎn)型中的突破。但當時忽視了對低收入無房戶群體保障體系的建立，留下了遺憾。當我們試圖用市場化方式解決保障性問題或無強制性約束分層次解決住房的政策，這會造成公共產(chǎn)品嚴重的缺失，也會最終形成住房制度的扭曲。這就導致目前所有的社會矛盾集中轉(zhuǎn)移于市場化和產(chǎn)業(yè)政策上來，同時也讓所有行政調(diào)控的板子打在了房地產(chǎn)行業(yè)上。

　　從1998年的23號文件、2003年的18號文件和2007年的24號文件我們可以看到，前兩個文件中有明確的經(jīng)濟適用住房與廉租房的需求，但沒有明確責任與資金保障，因此讓保障性的廉租房成了一句空話，也讓經(jīng)濟適用住房“飛”出了保障性的軌道，混入到了市場的行列之中，成了富人們財產(chǎn)性收入的工具和行政性尋租的工具。

　　24號文件明確了政府與市場分工的責任。2008年溫總理的政府工作報告也特別強調(diào)了政府與市場責任的劃分與界定，再一次明確了中國的住房政策，即中高收入家庭靠市場(商品房)，政府會從富人的商品房中收取巨額的土地出讓金，用以建設廉租房幫助解決窮人的住房問題。低收入家庭靠政府(廉租房)。中間層介于兩者之間，上端政府幫助進市場，下端政府幫助進保障(分別為限價房與經(jīng)濟適用住房)。隨后政策又擴大到有了兩限房、公租房等以幫助或保障這一層人群，來提高他們的改善能力。

　　但公共產(chǎn)品的10年缺失，卻將買房這個本該由是否有完全或部分支付能力而決定的問題變成了必需，使那些沒有支付能力、應該受到政府保障的家庭也被趕入市場，并成為其中的爭搶者。

　　什么時候與什么價位購房是與支付條件和預期收入能力相關(guān)的事，卻在市場中成了投資者的討價還價。更多的人不是以需求為前提，而是以房價是否能產(chǎn)生更多盈利的討論，讓消費觀念產(chǎn)生了嚴重混亂。

　　資料

　　住房保障政策十年路

　　1998年7月3日，《國務院關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設的通知》明確提出改革目標：“停止住房實物分配，逐步實行住房分配貨幣化；建立和完善以經(jīng)濟適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應體系；發(fā)展住房金融，培育和規(guī)范住房交易市場”。

　　2003年9月，《國務院關(guān)于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》出臺，明確規(guī)定經(jīng)濟適用房由“住房供應主體”改為“具有保障性質(zhì)的政策性商品住房”，“住房供應主體”被商品房所替代，與1998年的房改政策產(chǎn)生了分歧。

　　2005年《關(guān)于切實穩(wěn)定住房價格的通知》也就是人們熟知的“國八條”在3月26日發(fā)出，文件清晰傳達了對房價上漲過快的憂慮。一個月后，國務院常務會議正式提出8項措施來引導和調(diào)控房地產(chǎn)市場，以達到平抑房價、促進穩(wěn)定的目的。隨后，國務院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設部等7部委《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》，意見要求，遏制投機性炒房，控制投資性購房，鼓勵普通商品住房和經(jīng)濟適用住房建設。“加強經(jīng)濟適用住房建設，完善廉租住房制度”。

　　2006年5月17日，溫家寶總理主持國務院常務會議，提出了促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的6項措施，即“國六條”。12天后，建設部等9部委聯(lián)合下發(fā)的“37號文”出臺，對“國六條”逐條進行細化。這項措施在商品房建設的面積比例上進行了嚴格的限制，以中小戶型為主，重點解決中低收入家庭的住房問題，為經(jīng)濟適用房及廉租房的后續(xù)建設做了鋪墊。

　　2007年8月7日，國務院通過《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》，即“24號文”，將住房保障投資重心由經(jīng)濟適用房建設轉(zhuǎn)向廉租房建設?！度舾梢庖姟穼?jīng)濟適用住房供應對象進行規(guī)范，明確規(guī)定經(jīng)濟適用住房供應對象為城市低收入住房困難家庭，并與廉租住房保障對象銜接。

　　2007年8月24-25日，國務院召集各部委及省級相關(guān)機構(gòu)負責人參加的全國性住房工作會議在京召開，建立包括經(jīng)濟適用房和廉租房在內(nèi)的“多層次的住房保障體系”成為此次會議重點研究的內(nèi)容。

　　2008年12月，國務院辦公廳《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》，要求加大保障性住房建設的力度，爭取用3年時間基本解決城市低收入家庭住房的困難和棚戶區(qū)改造工作。

　　2009年6月，住房和城鄉(xiāng)建設部、國家發(fā)改委、財政部聯(lián)合印發(fā)《2009-2011年廉租住房保障規(guī)劃》，對解決747萬戶城市低收入家庭住房困難問題作出全面部署，準備以實物方式解決556萬戶住房問題，發(fā)放貨幣補貼191萬戶。